Makler als Geschäftsbesorger

The German Civil Code (BGB) contains only three general provisions governing the civil brokerage contract (

652-654 BGB), yet these do little to define its contours. This falls short of reflecting the considerable practical importance of brokerage services, particularly in real estate transactions. The result has been undesirable developments in practice. Recent piecemeal legislative interventions, such as the "client pays" principle (Bestellerprinzip), were intended, among other things, to make housing more affordable, but have had only limited success and have created doctrinal inconsistencies. When speaking of the broker or the brokerage contract, one overlooks the fact that civil brokers and commercial brokers perform entirely different functions. Yet even the activities of civil brokers are far from homogeneous: online marketplaces, real estate brokers, and insurance brokers differ significantly from one another. Frank Spohnheimer investigates the causes of dysfunctions in brokerage practice and rethinks brokerage law on the basis of existing legal rules. Where necessary and appropriate, he interprets brokerage contracts as atypical agency contracts (Geschäftsbesorgungsverträge), which entail a duty of subordination to the principal's interests. On this basis, the study develops a general law of brokerage-related agency contracts and delineates the duties of subordination applicable to the practically most important types of brokers: real estate brokers, insurance brokers, and consumer credit brokers. In doing so, it also provides new impetus for the revival of the commercial broker, a figure that many have already written off as obsolete.

Das BGB kennt mit den

652-654 nur drei allgemeine Vorschriften, die den Zivilmaklervertrag regeln, ohne ihn aber zu konturieren. Der großen praktischen Bedeutung der Maklertätigkeit, insbesondere bei der Immobilienvermittlung, trägt dies nicht hinreichend Rechnung. Fehlentwicklungen in der Praxis sind die Folge. Punktuelle Interventionen des Gesetzgebers in jüngerer Zeit ("Bestellerprinzip"), sollten etwa das Wohnen bezahlbarer machen, zeigten aber nur einen begrenzten Erfolg und haben zu dogmatischen Verwerfungen geführt.
Spricht man von dem Makler oder dem Maklervertrag, übersieht man, dass Zivil- und Handelsmakler gänzlich unterschiedliche Funktionen wahrnehmen. Aber selbst die Tätigkeit von Zivilmaklern ist keine homogene; zwischen Online-Marktplätzen, Immobilien- und Versicherungsmaklern unterscheidet sie sich erheblich. Frank Spohnheimer spürt den Ursachen für Fehlentwicklungen in der Maklerpraxis nach und denkt das Maklerrecht auf der Grundlage der bestehenden Regelungen neu. Maklerverträge, bei denen dies erforderlich und sinnvoll ist, deutet er als atypische Geschäftsbesorgungsverträge, die zur Subordination unter die Interessen des Auftraggebers verpflichten.
Auf dieser Grundlage werden ein allgemeines Maklergeschäftsbesorgungsrecht entwickelt und die Subordinationspflichten der praktisch bedeutsamen Maklertypen des Immobilien-, des Versicherungs- und des Verbraucherdarlehensmaklers konturiert. Dabei liefert die Untersuchung auch Impulse zur Wiederbelebung des vielfach schon abgeschriebenen Handelsmaklers.

Einführung

Erster Teil: Grundlagen
§ 1 Historische Entwicklung des Maklers und des Maklerwesens
§ 2 Funktionen und Wesen der Maklertätigkeit
§ 3 Vertragstypologische Einordnung

Zweiter Tei: Maklerverträge als atypische Geschäftsbesorgungsverträge
§ 4 Charakteristika von Maklerverträgen
§ 5 Geschäftsbesorgungsrechtliche Deutung von Maklerverträgen
§ 6 Koordinative Geschäftsbesorgung durch Handelsmakler
§ 7 Makler ohne geschäftsbesorgenden Charakter

Dritter Teil: Allgemeines Maklergeschäftsbesorgungsrecht
§ 8 Vertrag, Pflichten, Forderung
§ 9 Subordinationspflichten
§ 10 Vergütung der Geschäftsbesorgung
§ 11 Unabhängigkeit, Neutralität, Interessenkonflikte

Vierter Teil: Besonderes Maklergeschäftsbesorgungsrecht
§ 12 Versicherungsmakler
§ 13 Verbraucherdarlehensmakler
§ 14 Immobilienmakler

Zusammenfassung in Thesen und Ausblick